So sánh đất nền dự án và nhà đất dân

Ưu nhược điểm của đất nền dự án và đất nền dân khác nhau ở điểm nào? Những đối tượng khách hàng phù hợp với từng loại sản phẩm khi mua ở hay đầu tư. Từ đó khách hàng có thể lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu của mình nhất.

A. ƯU, NHƯỢC ĐIỂM CỦA ĐẤT NỀN DỰ ÁN

  1. Ưu điểm

a) Quy hoạch bài bản và đồng bộ: phân chia theo từng phân khu chức năng như khu để ở, để kinh doanh, khu tiện ích, dịch vụ (siêu thị, chợ, trường học, bệnh viện, hồ bơi, công viên, khu vui chơi dành cho trẻ em…)

b) Cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh:

–  Đường nội bộ tiêu chuẩn: hệ thống đường sã rộng rãi, vĩa hè rộng giúp thuận tiện trong việc đậu đỗ xe hơi, xe máy của người dân.

–  Điện âm: hầu hết các dự án đất nền hiện tại có hệ thống hạ tầng điện đi âm, tránh rò rỉ điện gây nguy hiểm đồng thời tạo mỹ quan văn minh cho khu dân cư.

– Nước máy: hệ thống nước máy sạch an toàn vệ sinh, đảm bảo sức khỏe.

– Có trạm xử lý nước mưa, nước thải sinh hoạt…

c) Diện tích hợp lý (80, 100 ,120 m²), tạo ra sự đồng bộ cảnh quan.

d) Thanh toán linh hoạt: thanh toán từng đợt theo tiến độ xây dựng của chủ đầu tư, giảm áp lực tài chỉnh và tăng hiệu suất đầu tư.

e)  Biên độ tăng giá:

– Tăng giá theo lộ trình bán hàng của chủ đầu tư (khách hàng mua càng sớm cơ hội tăng giá càng cao)

– Tăng giá theo sự thay đổi về cơ sở hạ tầng: Hạ tầng càng hoàn thiện thì giá bán càng tăng cao.

– Tăng giá theo tỷ lệ lấp đầy dân cư: Càng có nhiều khách hàng vào xây ở thì giá trị bất động sản càng tăng

– Tăng giá khi có dự án mới lân cận mở bán: Khi có dự án mới triển khai tại lân cận thì giá bán thường sẽ cao hơn dự án cũ như vậy giá bán dự án hiện tại sẽ có cơ hội tăng giá nhanh.

f) Có chính sách trúng thưởng và chiết khấu khi mua sản phẩm ở các đợt mở bán.

g) Đối với các dự án chưa ký hợp đồng mua bán hoặc văn bản chuyển nhượng mà mới ký các loại hợp đồng như: thoả thuận đặt cọc, hợp đồng nguyên tắc… thì có thể chuyển nhượng trực tiếp tại CĐT không bị tốn các khoản thuế TNCN, phí công chứng.

– Khi khách hàng xây nhà có thể sử dụng các bản vẽ thiết kế, mẫu thiết kế chủ đầu tư đã xin phép mà không cần đi xin lại giấy phép xây dựng mới.

– Tránh được rủi ro về thay đổi quy hoạch trong tương lai: để dự án đất nền được triển khai CĐT cần tiến hành các thủ tục xin phép thực hiện dự án theo quy định pháp luật của nhà nước, chính vì vậy sẽ đảm bảo việc dự án nằm trong quy hoạch phát triển nhà ở lâu dài.

h) Tốc độ thanh khoản, so với nhà dân thì bất động sản đất nền có tính thanh khoản cao hơn.

2. Nhược điểm

– Thời gian ra sổ thường kéo dài: việc cấp sổ các dự án cần theo lộ trình các bước theo quy định của nhà nước, nên thời gian thường sẽ kéo dài. Để đảm bảo an tâm cho khách hàng thì theo quy định nhà nước các chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng trước khi có sổ, đối với các dự án đã hoàn tất nghĩa vụ thuế đất thì mức 5% giữ lại này đảm bảo việc các chủ đầu tư sẽ nỗ lực tối đa để ra sổ cho khách hàng.

– Các chủ đầu tư thường mở bán trước khi dự án đủ điều kiện mở bán theo quy định: việc này tới từ lý do chính là thủ tục để thực hiện dự án theo quy định hiện tại khá dài, để đảm bảo an toàn đầu tư, khách hàng nên lựa chọn các sản phẩm có nguồn gốc đất rõ ràng, đã có 1/500 & hoàn thành nghĩa vụ thuế đất cho nhà nước.

– Giá bán: so với đất dân lân cận thì đất nền dự án thường có đơn giá cao hơn, tuy nhiên khi đánh giá đầy đủ các yếu tố: thanh toán, vị trí, tiện ích, sự đồng bộ, cảnh quan … thì tính thanh khoản và lợi nhuận về dài hạn của khách hàng đầu tư đất nền thường sẽ cao hơn đất ở trong dân.

– Một số dự án có ràng buộc về thời gian xây dựng, cao tầng, mật độ, thiết kế … gây áp lực tài chính cho khách hàng trong ngắn hạn, nhưng sẽ đảm bảo giá trị bền vững cho các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn.

3.  Đối tượng phù hợp đầu tư đất nền:

a) Các khách hàng mua ở:

– Tài chính chưa đủ để tiếp cận các bất động sản nội thành có giá cao.

– Có nhu cầu sở hữu các bất động sản có diện tích lớn hơn để tối ưu không gian sống.

– Làm việc gần dự án và muốn sống trong các khu dân cư kiểu mới văn minh.

b) Các khách hàng đầu tư:

– Các nhà đầu tư không đủ tài chính để đầu tư các bất động sản trung tâm có giá cao.

– Thích đầu tư đất nền và các bất động sản liền thổ và có mức độ kỳ vọng lợi nhuận về dài hạn cao.

– Các khách hàng đầu tư muốn tận dụng chính sách thanh toán linh hoạt của CĐT để sở hữu bất động sản đất ở.

– Không có nhiều thời gian để đi xem chi tiết các bất động sản nhà dân để đánh giá nên muốn đầu tư dự án để tiết kiệm thời gian phân tích (rất nhiều các nhà đầu tư đất nền có xu hướng mua 2 – 3  nền tại mỗi dự án)

So sánh dất nền So sánh đất nền dự án và nhà đất dân

B. ƯU, NHƯỢC ĐIỂM CỦA NHÀ ĐẤT DÂN

1. Ưu điểm

a) Thông thường đã có sổ nên ngân hàng sẽ hỗ trợ cho vay, tỷ lệ cho vay theo giá trị định giá của ngân hàng.

b) Đã có dân cư ở sẵn, khách hàng khi mua có thể xây ở liền.

c)  Có thể thương lượng giá (chủ nhà thường đưa ra giá cao để khách mua từ từ thương lượng xuống).

2. Nhược điểm

  1. Dễ bị vướng quy hoạch, các khách hàng mua đất dân cần tới cơ quan quản lý đất đai kiểm tra kỹ quy hoạch trước khi quyết định.
  2. Quy hoạch hạ tầng thiếu đồng bộ, sử dụng điện nổi gây nguy hiểm và ảnh hưởng mỹ quan.
  3. Tính thanh khoản thấp, các khách hàng có nhu cầu mua nhà thường tìm kiếm các khu vực quy hoạch phân lô tập trung trước.
  4. Khi mua phải thanh toán đầy đủ một lần, thẩm định hồ sơ vay khá khó và mất thời gian.
  5. Các môi giới và nhà đầu tư ở địa phương thường ôm hàng và đẩy giá lên cao hơn so với giá trị thực.
  6. Không có tiện ích nội khu, phải phụ thuộc tiện ích ngoại khu, an ninh không đảm bảo.
  7. Có thể xảy ra tình trạng tranh chấp nếu không kiểm tra kỹ tình trạng trước khi giao dịch.
  8. Một số lô đát chỉ có một phần là đất thổ cư, phần còn lại là đất nông nghiệp nên khi xây nhà khách hàng cần làm thủ tục xin lên thổ cư và thanh toán thêm phần thuế chuyển đổi mục đích sử đụng đất theo quy định pháp luật.
  9. Khi xây dựng nhà ở cần đi xin lại giấy phép xây dựng, khách hàng mua đất dân cần kiểm tra việc cấp phép xây dựng này trước khi đầu tư để tránh trường hợp chưa đủ điều kiện để tiến hành xây dựng.

3. Đối tượng khách hàng

a) Khách hàng mua ở:

– Có nhu cầu mua và xây dựng ở ngay

– Đủ điều kiện tài chính để thanh toán

b) Khách hàng đầu tư:

– Khách hàng có đủ điều kiện tài chính.

– Khách hàng có sự am hiểu về quy hoạch cũng như giá trị thị trường của các bất động sản ở khu vực chọn đầu tư (thông thường các bất động sản nhà dân sẽ phù hợp với các nhà đầu tư địa phương ở ngay tại khu vực đó).

Biên tập bởi
Võ Chí Toại
Võ Chí Toại
Chuyên viên kinh doanh tại T&A Investment Corp Quản trị viên tại CTA LAND
Xem thêm bài viết, tin đăng của Võ Chí Toại

Đừng bỏ lỡ thông tin!

Cùng nhiều nhà đầu tư bất động sản, nhận những thông tin mới nhất của thị trường Bất động sản được gửi qua email hàng tuần.

  • Chưa có bình luận nào
  • Bình luận